Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Kaliszu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 września 2025r.

Sąd Rejonowy w Kaliszu w I Wydziale Cywilnym, w składzie:

Przewodniczący: sędzia Michał Włodarek

Protokolant: Anna Dulas

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2025r. w K.

sprawy z powództwa W. L. (PESEL (...))

przeciwko pozwanym J. K. (1) (PESEL (...)) i J. K. (2) (PESEL (...))

o zniesienia służebności i o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

1.  znosi w części, bez wynagrodzenia, służebność zapisaną w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu, polegającą na prawie korzystania ze studni znajdującej się na nieruchomości nr 28 przy ul. (...) w K., ustanowioną postanowieniami Sądu Rejonowego w Kaliszu z dnia 28 marca i 15 sierpnia 1975r. o sygn. akt Ns 136/75 i aktem notarialnym z dnia 21 kwietnia 1978r. Nr repertorium(...) przez Notariusza S. M., Państwowe Biuro Notarialne w K., na rzecz J. N. (1) oraz każdoczesnego właściciela nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu, w tym pozwanych J. K. (3) i J. K. (2),

2.  oddala powództwo w pozostałej części, w tym o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym,

3.  nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Kaliszu tytułem części nieuiszczonych wydatków:

- od powódki W. L. kwotę 1.033,48zł (jeden tysiąc trzydzieści trzy złote 48/100),

- solidarnie od pozwanych J. K. (1) i J. K. (2) kwotę 1.033,48zł (jeden tysiąc trzydzieści trzy złote 48/100),

4.  zasądza solidarnie od pozwanych J. K. (1) i J. K. (2) na rzecz powódki W. L. kwotę 741,50zł (siedemset czterdzieści jeden złotych 50/100) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego wraz z odsetkami w wysokości w stosunku rocznym odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

sędzia Michał Włodarek

Sygn. akt I C 1395/23

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2023r. powódka W. L. skierowała do tut. Sądu w stosunku do pozwanych J. K. (1) i J. K. (2) żądania:

- ustalenia, że nie istnieje służebność polegająca na prawie przechodu przez korytarz oraz prawie korzystania ze studni obciążająca nieruchomość powódki położoną w K. przy ulicy (...), oznaczoną jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kaliszu prowadzi księgę wieczystą nr (...), z uwagi na utratę wszelkiego znaczenia tejże służebności dla nieruchomości władnącej, której właścicielami są pozwani solidarnie, a położonej w K. przy ulicy (...), oznaczonej jako działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kaliszu prowadzi księgę wieczystą nr (...),

- usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości powódki ujawnionym w księdze wieczystej nr (...) a rzeczywistym stanem prawnym tej nieruchomości, poprzez wykreślenie: w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu – wpisów w dziale III w rubryce Lp. 1, w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu – wpisów w dziale I- Sp, w rubryce Lp. 1,

a ponadto zasądzenia od pozwanych na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że należąca do niej nieruchomość położona w K. przy ulicy (...), oznaczona jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kaliszu prowadzi księgę wieczystą nr (...), obciążona jest na rzecz nieruchomości pozwanych położonej w K. przy ulicy (...), oznaczonej jako działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kaliszu prowadzi księgę wieczystą nr (...), służebnością polegającą na prawie przechodu przez korytarz oraz prawie korzystania ze studni. Nieruchomość władnąca posiada obecnie zarówno bezpośredni dostęp do ulicy (...) jak i K. w K., jak i dostęp do publicznej sieci wodociągowej. Zdaniem powódki z uwagi na nieistnienie przedmiotowej służebności w wyniku utraty wszelkiego jej znaczenia dla nieruchomości władnącej zasadne jest roszczenie powódki o uzgodnienie treści księgi wieczystej nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym, poprzez wykreślenie w tejże księdze wieczystej wpisów w dziale III, w rubryce Lp. 1, a także wykreślenie w księdze wieczystej nr (...), wpisów w dziale I – Sp, w rubryce Lp. 1.

W odpowiedzi na pozew pozwani J. K. (1) i J. K. (2) sprzeciwili się powództwu w części, w szczególności wskazując, iż w przypadku jego uwzględnienia należąca do nich nieruchomość nie będzie miała zabezpieczonego dostępu do należącego do nich lokalu mieszkalnego znajdującego się na piętrze budynku znajdującego się w K. przy ul. (...).

Pozwani podali, że nie kwestionują, iż nieruchomość zabudowana położona przy ul. (...) w K. posiada obecnie bezpośredni dostęp do ulicy (...) i ulicy (...), jak również dostęp do publicznej sieci wodociągowej. Pozwani przyznali również, że służebność polegająca na korzystaniu ze studni znajdujących się na nieruchomości obciążonej, na skutek zmiany okoliczności w postaci przyłączenia do sieci wodociągowej utraciła dla nich wszelkie znaczenie. Pozwani nie zgodzili się jednak ze stwierdzeniem, iż na skutek uzyskania przez nieruchomość stanowiącą ich współwłasność bezpośredniego dostępu do w/w ulic, służebność polegająca na prawie przechodu przez korytarz nieruchomości obciążonej, łączący podwórko i budynek ze wskazanymi ulicami utraciła dla nich wszelkie znaczenie.

Pozwani zanegowali również roszczenie powódki o usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym wskazując, iż żądanie powódki odnosi się do zniesienia służebności, a podstawa jego dochodzenia nie obejmuje żądania z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W piśmie procesowym z dnia 20 listopada 2023r. powódka podtrzymała dotychczasowe żądania pozwu i zgłosiła wniosek ewentualny o zniesienie przedmiotowej służebności bez wynagrodzenia, z uwagi na utratę wszelkiego znaczenia dla nieruchomości władnącej.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny.

Powódka W. L. jest właścicielką zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w K., przy ul. (...), oznaczonej jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kaliszu prowadzi księgę wieczystą nr (...), natomiast pozwani J. K. (1) i J. K. (2) są właścicielami na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w K., przy ul (...), oznaczonej jako działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kaliszu prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Nieruchomość powódki W. L. zapisana w księdze wieczystej (...) jako działka nr (...), położona w K. przy ul. (...) obciążona jest służebnością polegającą na prawie przechodu przez korytarz łączący podwórko i budynek z ul. (...) i na prawie korzystania ze studni, ustanowioną postanowieniami Sądu Rejonowego w Kaliszu z dnia 28 marca i 15 sierpnia 1975r. o sygn. akt Ns 136/75 i aktem notarialnym z dnia 21 kwietnia 1978r. Nr repertorium (...) przez Notariusza S. M., Państwowe Biuro Notarialne w K., na rzecz J. N. (2) oraz każdoczesnego właściciela nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr (...) jako działki nr (...), położonej w K. przy ul. (...), w tym pozwanych J. K. (1) i J. K. (2).

Obecnie nieruchomości położone w K. przy ul. (...) są podłączone do gminnej sieci wodociągowej, co powoduje, że ustanowiona na nieruchomości powódki służebność gruntowa odnosząca się do prawa korzystania przez pozwanych ze studni stała się bezprzedmiotowa, jest niewykonywana i utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej.

( wydruk KW (...) k. 9-13, wydruk KW (...) k. 14-18, wydruk geoportal k. 19, zaświadczenie k. 20, mapy k. 49-50, zeznania świadka K. K. (2) k. 84v 00:49:32-01:12:45, przesłuchanie powódki W. L. k. 84 00:02:58-00:14:45, przesłuchanie pozwanej J. K. (1) k. 84-84v 00:14:45-00:31:21, przesłuchanie pozwanego J. K. (2) k. 84v 00:31:21-00:49:32, dokumenty akt (...) (...) dokumenty akt (...) )

Pozwani J. K. (1) i J. K. (2) wraz z synem K. K. (2) przeprowadzili przebudowę należącej do nich nieruchomości budynkowej znajdującej się w K. przy ul. (...). W wyniku tej inwestycji zmienili w części przeznaczenie budynku w ten sposób, że na parterze urządzili lokal użytkowy pod najem gospodarczy, natomiast piętro budynku zachowało cechę lokalu mieszkalnego, które jest obecnie użytkowane przez K. K. (2). W wyniku tej inwestycji nieruchomość budynkowa pozwanych uzyskała bezpośredni dostęp do dróg publicznych ul. (...) w K..

( zdjęcia k. 5, mapy k. 49-50, oferty najmu k. 51-54, rzut budynku k. 67, wydruk zdjęć k. 92-97, inwentaryzacja budynku k. 98-106, umowa najmu k. 140-141, zeznania świadka K. K. (2) k. 84v 00:49:32-01:12:45, przesłuchanie powódki W. L. k. 84 00:02:58-00:14:45, przesłuchanie pozwanej J. K. (1) k. 84-84v 00:14:45-00:31:21, przesłuchanie pozwanego J. K. (2) k. 84v 00:31:21-00:49:32)

Zwolnienie nieruchomości obciążonej w części ze służebności polegającej na w sprawie korzystania ze studni jest zasadne i celowe w świetle dostępu nieruchomości położonych w K. przy ulicy (...) do wodociągu gminnego, a także wobec jej niewykonywania.

Właściciele nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej (...) dokonali zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń na parterze budynku przy ulicy (...) z mieszkalnych na usługowe. Wyodrębniony lokal usługowy posiada 2 wejścia (dostęp) z ulicy (...) oraz z ulicy (...). W pomieszczeniach działa zakład fryzjerski. Na piętrze budynku znajduje się część mieszkalna (lokal mieszkalny z dostępem z korytarza zgodnie z treścią służebności zapisanej w KW (...)).

Przy założeniu sposobu użytkowania nieruchomości władnącej i budynku jako mieszkalnego jednorodzinnego z dostępem z ulicy (...) oraz ulicy (...), to przy przebudowie istniejącej klatki schodowej służącej do komunikacji na piętro budynku, korzystanie ze służebności nieruchomości zapisanej w KW nr (...) mogłoby zostać zwolnione.

Wykonane przez właścicieli nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...) przywrócenie funkcji usługowej pomieszczeniu na parterze budynku wyklucza zwolnienie ze służebności nieruchomości powódki. Powstały bowiem 2 niezależne pod względem funkcjonalnym lokale, które będą niezależnie wykorzystywane. Usługowy pod wynajem, a mieszkalny na piętrze dla użytku syna pozwanych. Ze względów technicznych po przywróceniu dostępu do budynku z ulicy (...) możliwym jest wykonanie klatki schodowej z poziomu parteru na piętro (z pominięciem wejścia z korytarza do korzystania z nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr (...)). Jednakże takie rozwiązanie wykluczyłoby możliwość przeznaczenia parteru budynku na lokal usługowy podnajem, ograniczając jego użyteczność (wykorzystywanie niezgodnie ze swoim przeznaczeniem).

Wykonane roboty remontowo – budowlane w budynku znajdującym się na nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...) i zmiana sposobu przeznaczenia nieruchomości z mieszkalnej na mieszkalno – użytkową nastąpiła z uwzględnieniem faktu istnienia obciążenia służebnością nieruchomości zapisanej księdze wieczystej nr KW (...). Wykonany zakres robót nie miał żadnego wpływu na zakres służebności i w żaden sposób nie spowodował zwiększenie obciążenia tej nieruchomości.

Istniała możliwość przy realizacji inwestycji, aby wyodrębnione poprzez zmianę sposobu użytkowania lokal mieszkalny i lokal użytkowy posiadały bezpośredni dostęp z nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...) tak, aby doprowadzić do zwolnienia w całości z obciążenia służebnością nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...).

Pozwani dokonując inwestycji wykonali zakres robót remontowo – budowlanych z założeniem obciążenia służebnością nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...). Pozwani wykonali (odtworzyli) bezpośredni dostęp do nieruchomości tylko do części usługowej zlokalizowanej na parterze budynku. Kosztem dodatkowych robót istniała możliwość zorganizowania dostępu do całej nieruchomości.

Ze względu na usytuowanie budynku w śródmiejskiej zwartej zabudowie ulicy (...) trudny jest do ustalenia inny alternatywny przebieg służebności dla nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...) z pominięciem nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...).

Istnieje albo wariant pozostawienia służebności w części dotyczącej prawa przechodu przez korytarz nieruchomości numer(...)przy ulicy (...) zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...) łączący podwórko i budynek z ulicą (...) (jak założyli pozwani przystępując do zmiany sposobu użytkowania budynku z mieszkalna z mieszkalnego jednorodzinnego na mieszkalny z częścią usługową) lub doprowadzić do zwolnienia całości z obciążenia służebnością nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...) wykonując dodatkowe roboty budowlane w budynku związane z przebudową klatki schodowej na piętro oraz wykonaniem dodatkowego wejścia od strony ulicy (...) (być może istniałaby możliwość dobudowy klatki schodowej). W związku z usytuowaniem nieruchomości zapisanych w wyżej wymienionych księgach wieczystych na terenie objętym ochroną konserwatora zabytków „w zakresie lokalizacji w terenie historycznego układu urbanistycznego (nr rej. (...) W./A z dnia 14 kwietnia 2007r.”. Każde z tych rozwiązań wymagałoby uzyskania przez pozwanych zgód i pozwoleń. Wszystkie lub alternatywne rozwiązania z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej oraz z najmniejszym obciążeniem nieruchomości obciążonej wymagałyby poniesienia dodatkowych wysokich kosztów adaptacji, czy też remontu budynku na nieruchomości zapisanych w księdze wieczystej nr KW (...).

Pozwani w szczególności przy planowaniu następnie wykonywaniu robót remontowo – budowlanych w budynku znajdującym się na nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...) i dokonywaniu zmiany przeznaczenia nieruchomości z mieszkalnej na mieszkalno – użytkową nie uwzględnili faktu braku możliwości istnienia obciążenia służebnością nieruchomości zapisanej księdze wieczystej nr KW (...).

( opinia biegłego sądowego w dziedzinie budownictwa i zarządzania nieruchomościami k. 152-158, 212)

Powódka przed skierowaniem sprawy na etap sądowy wzywała pozwanych do złożenia oświadczenia woli zawierającego zgodę na wykreślenie w księdze wieczystej prowadzonej dla należącej do niej nieruchomości obciążającej ją służebności. Pozwani odmówili wnioskowi powódki.

( wezwanie k. 21, odpowiedź na wezwanie k. 22-23)

Sąd uznał za przydatną do ustalenia stanu faktycznego opinię sporządzoną przez biegłego w dziedzinie budownictwa i zarządzania nieruchomościami albowiem jest ona pełna, jasna, zrozumiała, wyczerpująca i kompleksowa oraz wewnętrznie spójna. Biegły w opinii udzielił odpowiedzi na wszystkie postawione w tezie dowodowej pytania, sformułowania zawarte w treści opinii pozwalają na zrozumienie wyrażonych w nich ocen i poglądów oraz sposobu dochodzenia do nich, a ponadto biegły przedstawił metody badawcze i materiał badawczy, na którym się oparł. Wnioski końcowe opinii są zwięzłe i precyzyjne, a ponadto wnioski opinii są logiczne i znajdują oparcie w przeprowadzonych przez biegłego badaniach i nie budzą zastrzeżeń, co do ich trafności w porównaniu z podanym w opinii materiałem badawczym.

Ponadto biegły w sposób fachowy i rzeczowy ustosunkował się również do wszystkich zarzutów skierowanych w stosunku do opinii wypowiadając się szczegółowo w obszarze każdego zastrzeżenia odwołując się przy tym do dokumentarnego materiału dowodowego oraz reguł postępowania przy sporządzaniu takiego typu operatów.

Za wiarygodne należało uznać zaliczone w poczet materiału dowodowego dokumenty zgromadzone w postępowaniu albowiem zostały one sporządzone przez uprawnione organy w ramach przysługujących im kompetencji, w sposób rzetelny i fachowy. Ich prawdziwość i autentyczność nie wzbudziła w ocenie Sądu wątpliwości.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje.

Stosownie do treści art. 294 kc właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, natomiast na podstawie art. 295 kc jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 232 kpc), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 kpc) spoczywa na stronie, która z faktów tych wywodzi skutki prawne (art. 6 kc).

Dobór dowodów należy do strony, to ona powinna wskazywać wyłącznie takie, które są dopuszczalne i wiarygodne. Rzeczą Sądu nie jest zarządzenie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie ani też sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia spraw.

Przepis prawa materialnego – art. 6 kc określa na czyje ryzyko idzie nieudowodnienie określonego faktu. Z kolei art. 232 kpc stanowi procesowe narzędzie za pomocą, którego strony mogą osiągnąć skutek w postaci udowodnienia dla nich korzystnych faktów istotnych z punktu widzenia dochodzonego roszczenia w znaczeniu materialnoprawnym. Art. 6 kc zawiera normę decyzyjną, pozwalającą ocenić wyniki przeprowadzonego postępowania dowodowego.

Obowiązkiem stron było przytoczenie okoliczności faktycznych, z których wywodzi roszczenie (art. 187 § 1 pkt 2 kpc) i wskazanie na dowody, których przeprowadzenie potwierdzi zasadność jego twierdzeń o faktach (art. 232 kpc i art. 6 kc). Zgodnie z zasadami procesu cywilnego ciężar gromadzenia materiału dowodowego spoczywa na stronach (art. 232 kpc, art. 3 kpc, art. 6 kc). Jego istota sprowadza się do ryzyka poniesienia przez stronę ujemnych konsekwencji braku wywiązania się z powinności przedstawienia dowodów. Skutkiem braku wykazania przez stronę prawdziwości twierdzeń o faktach istotnych dla sprawy jest tylko to, że twierdzenia takie zasadniczo nie będą mogły leżeć u podstaw sądowego rozstrzygnięcia. Strona, która nie udowodni przytoczonych twierdzeń, utraci korzyści, jakie uzyskałaby aktywnym działaniem (por. wyrok s.apel w Białymstoku z dnia 28 sierpnia 2014r. w sprawie o sygn. akt I ACa 286/14, opubl. LEX nr 1511625).

W ocenie Sądu w warunkach faktycznych przedmiotowego postępowania nastąpiła taka zmiana stosunków społeczno – gospodarczego po ustanowieniu służebności gruntowej odnosząca się do nieruchomości władnącej, która spowodowała powstanie po stronie powódki roszczenia o zniesienie służebności gruntowej w części albowiem ustanowione ograniczone prawo rzeczowe utraciło wszelkie swoje znaczenia dla nieruchomości władnącej w zakresie prawa do korzystania ze studni, a to w szczególności wobec podłączenia nieruchomości władnącej do gminnej sieci wodociągowej oraz braku jej fakycznego wykonywania

W pozostałym zakresie ustalony przez Sąd stan faktyczny w szczególności konkluzje opinii biegłego w dziedzinie budownictwa nie pozwala stwierdzenie, że zmaterializowały się przesłanki z art. 294, czy art. 295 kc.

Biegły w przedstawionym operacie stwierdził bowiem, że wykonane przez pozwanych roboty remontowo – budowlane w budynku znajdującym się na nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...) i zmiana sposobu przeznaczenia nieruchomości z mieszkalnej na mieszkalno – użytkową nastąpiła z uwzględnieniem faktu istnienia obciążenia służebnością nieruchomości zapisanej księdze wieczystej nr KW (...). Wykonany zakres robót nie miał żadnego wpływu na zakres służebności i w żaden sposób nie spowodował zwiększenie obciążenia tej nieruchomości. Ponadto biegły podkreślił, że ze względu na usytuowanie budynku w śródmiejskiej zwartej zabudowie ulicy (...) trudny jest do ustalenia inny alternatywny przebieg służebności dla nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...) z pominięciem nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...), a także że wszystkie lub alternatywne rozwiązania z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej oraz z najmniejszym obciążeniem nieruchomości obciążonej wymagałyby poniesienia dodatkowych wysokich kosztów adaptacji, czy też remontu budynku na nieruchomości zapisanych w księdze wieczystej nr KW (...).

Mając na względzie powyższe brak jest podstaw do stwierdzenia, iż pozwani jako właściciele nieruchomości władnącej podejmowali w stosunku do powódki działania, sprzeczne z treścią służebności gruntowej.

Ponadto zniesienie służebności gruntowej w części odnoszącej się do prawa przechodu przez korytarz nieruchomości obciążonej nie jest możliwe, albowiem w istniejącym układzie sytuacyjnym nieruchomość obciążona jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Powyższe ma charakter trwały i nie może zostać odmienione bez poniesienia przez pozwanych wysokich nakładów oraz przy znaczącym zmniejszeniu i ograniczeniu użyteczności nieruchomości władnącej.

Zniesienie służebności gruntowej bez odszkodowania jest dopuszczalne, gdy cel ustanowienia służebności odpadł, brak jest realnej korzyści dla nieruchomości władnącej – korzystanie ze służebności nie zwiększa jej użyteczności, nie zachodzi potrzeba dalszego utrzymywania ograniczenia. Zniesienie bez wynagrodzenia ma więc charakter wyjątkowy i wymaga udowodnienia, że służebność całkowicie utraciła znaczenie użytkowe. Sam fakt zmniejszenia korzystania lub pojawienia się alternatywy dla ukształtowanego historycznie stanu prawnego nie jest wystarczające.

Sama zmiana sposobu korzystania z nieruchomości władnącej nie powoduje automatycznego wygaśnięcia służebności gruntowej. Jej zniesienie może nastąpić w trybie art. 295 kc, jeśli utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Służebność ma bowiem charakter trwały i utrzymuje się dopóty, dopóki może być racjonalnie wykorzystywana zgodnie z jej celem, przy uwzględnieniu, że nie doszło do całkowitej utraty potrzeby jej wykonywania, a dokonana przebudowa nie uniemożliwia lub nie utrudnia korzystania z nieruchomości obciążonej w sposób niezgodny z ustaleniami.

Dodatkowo należy podnieść, iż uprawniony ze służebności gruntowej nie ma obowiązku podejmowania działań zmierzających do jej zniesienia, jeśli przebudowa nieruchomości nie pozbawiła tej służebności funkcjonalnego znaczenia.
Obowiązek lub możliwość jej zniesienia pojawiłby się dopiero wówczas, gdy służebność stałaby się zbędna — czyli gdy nieruchomość władnąca mogłaby w pełni zaspokajać swoje potrzeby bez korzystania z nieruchomości obciążonej.

Sąd zważył przy tym, iż co prawda istniała wskazana przez biegłego możliwość zapewnienia alternatywnego dostępu do lokalu mieszkalnego znajdującego się na piętrze nieruchomości władnącej poprzez realizację przez pozwanych stosownej inwestycji. Istniała bowiem możliwość poczynienia takich czynności i nakładów, które doprowadziłyby do zwolnienia nieruchomości obciążonej w całości z ustanowionego ograniczonego prawa rzeczowego, jednakże rozwiązanie to wiązałoby się z koniecznością pozyskania przez pozwanych stosownych decyzji i zgód, poniesienia znacznych kosztów finansowych, przy uwzględnieniu ograniczeń technicznych, a ponadto prowadziłoby do zmniejszenia funkcjonalności nieruchomości władnącej i utrudniłoby jej wykorzystanie zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Sąd uznał również, iż dokonana przez stronę pozwaną przebudowa nieruchomości nie naruszyła treści ustanowionej uprzednio służebności gruntowej. Przebudowa ta nie doprowadziła bowiem do zmiany sposobu wykonywania uprzednio ukształtowanej służebności ani nie spowoduje obciążenia nieruchomości powódki ponad dotychczasowy zakres. W konsekwencji, działanie pozwanych nie stanowiło ingerencji w prawo własności nieruchomości powódki. Brak jest więc podstaw do uznania, iż doszło do naruszenia praw wynikających ze służebności albo że działania strony pozwanej prowadziły do ograniczenia lub uniemożliwienia korzystania z nieruchomości obciążonej zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Konstatując, wobec tego, że służebność utraciła dla nieruchomości władnącej jedynie w części wszelkie znaczenie Sąd orzekł o zniesieniu tego ograniczonego prawa rzeczowego bez wynagrodzenia zapisanego w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez VI Wydział ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu, polegającą na prawie korzystania ze studni znajdującej się na nieruchomości nr 28, przy ulicy (...) w K., ustanowioną postanowieniem Sądu Rejonowego w Kaliszu z dnia 28 marca i 15 sierpnia 1975 o sygn. akt Ns 136/75 i aktem notarialnym z dnia 21 kwietnia 1978r. Nr repertorium (...) przez Notariusza S. M., Państwowe Biuro Notarialne w K., na rzecz J. N. (1), oraz każdoczesnego właściciela nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu, w tym pozwanych J. K. (1) J. K. (2), a ponadto oddalił powództwo w pozostałej części, w tym o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym ma charakter deklaratoryjny i nie może być łączone z żądaniem konstytutywnym, którego realizacja dopiero stworzyłaby nowy stan prawny. Kumulacja roszczenia o usunięcie niezgodności z księgą wieczystą z powództwem o zniesienie służebności nie jest dopuszczalna ze względu na odmienny charakter procesowy i materialny tych żądań. Mają one inne podstawy prawne, inny cel procesowy, istnieją odmienny przedmiot i podmiot postępowania.

O kosztach procesu, w tym kosztach zastępstwa procesowego, orzeczono na podstawie art. 108 § 1 kpc w zw. z art. 98 § 1 – 1 ¹ i 3 kpc i art. 100 kpc w zw. z § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2023.1935 – t.j. ze zm.) i w zw. z § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2023.1964 – t.j. ze zm.) i art. 13 ust. 1 pkt 7 i art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. (Dz. U. 2025.1228 – t.j.) i art. 1 ust. 1 pkt 2 i art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o opłacie skarbowej (Dz. U. 2025.1154 – t.j.).

Sąd uznał, że powódka zasadnie wystąpiła z żądaniem zniesienia służebności gruntowej w części dotyczącej prawa korzystania ze studni, albowiem wykazała, iż w następstwie zmiany stosunków gospodarczych, tj. uzyskania przez pozwanych podłączenia do sieci wodociągu gminnego służebność ta w tym zakresie w całości utraciła znaczenie dla nieruchomości władnącej. W konsekwencji spełnione zostały przesłanki określone w art. 295 kc.

Sąd zważył również, że przed wytoczeniem powództwa powódka podjęła próbę polubownego uregulowania sporu kierując do pozwanych wezwanie do dobrowolnego złożenia oświadczenia o zniesieniu służebności. Pomimo zasadności i racjonalności tego żądania, pozwani odmówili dokonania stosownej czynności prawnej, czym uniemożliwili zniesienie służebności. Wobec braku zgody pozwanych, powódka była uprawniona do wystąpienia na drogę sądową w celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości. Powódka działała więc w sposób racjonalny, dążąc do uporządkowania stosunków prawnych oraz eliminacji z obrotu nieaktualnego ograniczenia rzeczowego. W tych okolicznościach powództwo o zniesienie służebności w przedstawionym obszarze należało uznać za w pełni uzasadnione.

Z tych wszystkich względów orzeczono jak w sentencji wyroku.

sędzia Michał Włodarek